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房地产税立法落定房价未必会降

  • 来源:中国经济时报
  • 作者: 周雪松
  • 发表于:2018-04-17 11:19:32
  • 点击:118

  决定房价涨跌的直接因素是供求关系,供不应求,房价该涨还得涨,供大于求,房价该跌还得跌。因此,判断房产税的政策效果不能仅凭想象,必须深入研究楼市供求关系。

  当前有一部分人担心房地产税立法落定,对住房全面开征房产税将导致房价下跌。我们从上海和重庆来看,这两个城市都对住房试点开征了房产税,房价不仅没降,反而出现了上涨,这是有目共睹且不争的事实。所以,从国内试点情况来看,开征房产税并不一定意味着房价就会下跌。

  上海试点调控面广、税率较低,且上海仅对增量住房征税,尚不涉及对存量住房征税。由于上海房价是全国风向标,因而当地出台的政策更加谨慎一些,不敢给市场带来过度震荡。重庆试点房产税则调控面窄、税率较高,重庆侧重于对高端住房征税,覆盖了存量独栋商品住宅。这是两种不同的房产税征收模式,总体来说,税负都在可承受的范围内,没有对楼市造成严重影响。

  当然,说开征房产税对楼市没有影响是不符合事实的,还以上海、重庆为例。试点房产税前3个月,两市住宅成交量分别降46%和26%,比同类城市降幅高10%—20%,但成交均价未明显下跌,第二年两地成交量均呈现较大幅度增长,如今回过头看,改革试点的效应低于社会部分人群的预期。有关部门已不再提“试点扩围”,转而推房地产税立法。此前有权威专家分析认为,将沪渝两地房产税试点方案进行全面推广,肯定无法通过。

  从中国香港的情况来看,房产税也没有阻止房价上涨。最近,香港政府正在预算的一项减税行动,意外爆出了10位香港超级业主。香港财经事务及库务局给香港立法会提供的一份文件里附上了香港10名被宽减房产税最多的业主。文件显示,这10位业主合共拥有40136套房,而合计的房产税宽减额则达至2.565亿港元(约合人民币2.06亿元)。其中,减免税最多的那位业主,坐拥15645套房产,其获得减免的税额高达1.026亿港元(约合人民币8200万元)。另外9位超级业主也不简单。即使是名单中排名最后一位的业主,也拥有1258套房产。网友感叹:香港超级业主坐拥1.5万多套房产,假设每套800万港币总值1200亿港币,假设月均租金2万港币每月可坐收租金3.1亿港币。

  据媒体消息,最近香港湾仔一处位置很好的29平方米房子,卖价叫到890万港元。当然这可能是一个极端的例子。数据显示,最近这16个月里,香港楼市每月都在创新高,每月都有不一样的价格。楼价按年累计升幅达16%。香港虽然开征了房产税,但房价全球排名第二高,超级业主都成为了楼市赢家。

  从很多国家看,房产税也都并不一定能阻止房价上涨。这样的例子太多,不胜枚举,以德国为例,很多人对德国房价的印象是稳定且保持低位。但是,近年来,德国大城市的房价却以迅雷不及掩耳之势一路猛涨。令人意想不到的是,在全球房地产市场逐渐放缓的趋势下,柏林房价的增长速度居然直接冲到了第一,不仅是德国第一,也不仅是欧洲第一,而是全球第一。

  莱坊国际Knight Fr ank最新发布的“全球城市住宅指数”(Gl obal Residential Cities Index)显示,2017年,柏林的房价比上一年增长了20.5%。除柏林外,其他3座德国城市汉堡、慕尼黑和法兰克福也排进了全球前10。中国香港则名列第6。而就在2016年,全球总计还有12个城市的房价增长速度超过这个百分比,其中大部分是中国的城市。被调查的15个中国城市中,2016年房价与上年相比的平均增幅为23%,2017年则猛减至1.6%。

  德媒将柏林房价上涨如此迅猛的原因归咎为较低的贷款利率和急速增长的人口。预测到2035年,柏林常住人口将突破400万。看来德国大城市也面临人多房少的窘境。那么,到底是哪些人在柏林买房呢?德媒认为,柏林目前充斥着投机房买卖,使得原本较低的租金受到威胁。除此之外,柏林房价的快速增长还和外国投资者有关。比如,美国亿万富翁沃伦·巴菲特在今年3月初进军柏林房地产市场,与Rubina Real Estate公司联盟,负责促成高价位住房的交易。根据Knight Fr ank的分析,2016年柏林精品房的买主中,欧盟国家买主一如既往地占很大一部分,而来自中国的买主也占了14%,加上美国和中东的买主,这3个地区一共占了42%。

  的确,在德国严厉的税收环境下,炒房盈利空间不大。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让,其综合税率更高达50%。如果5年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。尽管现在新建公寓中投资比例占很大部分,但想通过投资房地产赚取差价的人很少,大部分买房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的双重压力下寻求的避风港。尽管如此,德国房价还是出现了暴涨。

  从以上这些事实不难发现,房价的涨跌跟房产税乃至整个税收没有直接的联系。事实上,决定房价涨跌的直接因素是供求关系,供不应求,房价该涨还得涨,供大于求,房价该跌还得跌。因此,判断房产税的政策效果不能仅凭想象,必须深入研究楼市供求关系。

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